Emlak Konut GYO’nun Damla Kent Projesi’ne (DMLKT) ait gayrimenkul sertifikalarının halka arzına ilişkin resmi sonuçlar yayımlandı. Sabit fiyatla talep toplama yöntemiyle 4–8 Ağustos 2025’te yapılan arzda bir sertifikanın fiyatı 7,59 TL olarak belirlendi. 1.923.481.773 adet ana pay ile 897.111.722 adet ek satış hakkı olmak üzere toplam 2.820.593.495 sertifikanın tamamı satıldı. Böylece toplam halka arz büyüklüğü 21.408.304.627 TL’ye ulaştı.
Talep tarafında ise 3.595.903.893 adet sertifika için başvuru geldi. Bu rakam, ek satış hariç bakıldığında 1,87 kat talebe, ek satış dahil toplam bakıldığında ise yaklaşık 1,28 kat talebe karşılık geliyor. Dağıtım tablosuna göre tamamı yurt içi yatırımcılara geçti ve 726.719 yatırımcıya pay verildi. (Başvuran yatırımcı sayısı 767.144’tü.)
Aşağıda, verileri rakamlara döküp ne anlama geldiğini açıklıyor; ilk işlem günlerinden itibaren fiyatlamaya “kaç gün tavan” ihtimalini “tavan bozduktan sonra alınır mı” sorusunu senaryolarla ve piyasaya özgü dinamiklerle değerlendiriyoruz.
RAKAMLARIN SÖYLEDİĞİ: GÜÇLÜ AMA “AŞIRI” OLMAYAN TALEP, GENİŞ TABANA DAĞITIM
Önce çıplak sayıları sadeleştirelim:
Fiyat: 7,59 TL (sabit)
Ana satış: 1,923 milyar adet
Ek satış (greenshoe): 897,1 milyon adet
Toplam satış: 2,821 milyar adet
Toplam talep: 3,596 milyar adet
Toplam büyüklük: 21,41 milyar TL
Başvuran yatırımcı: 767.144
Lot verilen yatırımcı: 726.719 (tamamı yurtiçi)
Bu tablo üç kritik sonuca işaret ediyor:
Ek satışın büyüklüğü rahatlatmış: Ek satış/ana satış oranı yaklaşık %46,7. Bu kadar yüksek bir “tampon” arz, ilk günlerde “kıtlık” kaynaklı aşırı sıkışmayı sınırlama eğilimindedir. (Klasik halka arzlarda ek satışın düşük kaldığı durumlarda ilk günlerde sert tavan serileri daha olasıdır.)
Talep güçlü ama aşırı değil: Ana satışa gelen 1,87x talep kağıdın hikâyesine ilgi olduğunu gösterir; ancak 5–10x çarpanlı, “ne gelirse alırım” türünde bir coşku yok. Ek satış dahil 1,28x’e inen nihai çarpan da bunun altını çizer.
Yaygın dağıtım, erken realizasyon riskini artırır: 726 bin yatırımcıya dağıtım, oldukça geniş bir taban demektir. Ortalama hesapla bakarsak (kabaca), yatırımcı başına ~3.881 adet sertifika düşer; bu da yaklaşık 29–30 bin TL’lik bir büyüklüğe tekabül eder. Bu büyüklük “küçük—orta ölçekli” çok sayıda hesapta ilk kârda realizasyon eğilimini beraberinde getirebilir.
Kısa cümleyle: Arzın tamamen satılması olumlu; ancak ek satışın yüksekliği ve geniş yatırımcı tabanı ilk günlerde “sonsuz tavan” senaryosunu değil, denge arayan volatiliteyi işaret ediyor.
DMLKT bir “pay” Değil, Gayrimenkul Sertifikası — Fiyat Davranışı Neden Farklı?
Halka arzı yapılan enstrüman bir şirket payı değil, gayrimenkul sertifikası. Yani yatırımcıya projedeki bağımsız bölümlere (daire/işyeri) metrekare payı oranında hak veren, proje bazlı bir menkul kıymet.
Bu fark önemli; çünkü:
Fiyatın çıpası proje maliyeti ve metrekare değeridir. Hikâye “kârlılık—temettü—büyüme” değil, inşaat ilerledikçe oluşan değer ve genel konut fiyatlamasıdır.
Vade zihniyeti farklıdır. Sertifikalar, toplayıp bağımsız bölüm tesliminde kullanma niyetiyle de alınabilir; borsada trade etme niyetiyle de. Bu iki niyet aynı tahtada buluştuğunda, ilk günlerde bir tarafın realizasyonu, diğer tarafın biriktirmesiyle volatilite üretebilir.
Arz-talep döngüsü tek şirket haberiyle değil, proje takvimi ve konut piyasasıyla şekillenir. İnşaat ilerledikçe, bariz gecikme—hızlanma haberleri fiyatı etkiler.
Dolayısıyla, klasik bir “küçük halka arz | düşük halka açıklık | 10 tavan” kalıbını otomatik olarak beklemek, enstrümanın doğası gereği yanıltıcı olabilir.
İlk Günler İçin “Tavan Sayısı” Tahmini:
Veri ve piyasa psikolojisini birlikte okuyalım:
Artı hanesi: Tamamı satılmış devasa büyüklük; Emlak Konut markası; proje hikâyesi; “ilk gayrimenkul sertifikası deneyimi”ne dönen merak; sabit fiyatın altında güçlü talep.
Eksi hanesi: Ek satışın yüksekliği; talebin 1,87x/1,28x bandında kalması; 726 bin kişilik geniş dağıtımın yaratacağı kısa vadeli kâr satışı baskısı; enstrümanın bir “sertifika” oluşu (yani “şirket hikâyesi” beklentisi yerine “proje ilerleme realitesi”).
Bu bileşimle baz senaryo şöyle:
1. gün: Açılışta %10 prim alan, anlık devre kesicilerle tavan—çözülme—yeniden tavan denemeleri gören bir tahtaya aday. Gün sonunda tavan kapanış olasılığı var, fakat tamamen arz—taleple belirleneceği için kesinlik iddiası yok.
2. gün: Sabah yeniden tavan denemesi olası; ancak bir gün önce alamayanların alımıyla kademeler hızlı dolsa da dün tavanda kalanların ve ilk gün alanların kâr satışıyla kırılmalar görülebilir. Tavan kapanış ihtimali baz senaryoda azalır.
3–4. gün: Piyasa geneli pozitif ve algı güçlü ise tavan sayısı 3–4’e uzayabilir; ancak bunun için risk iştahının yüksek olması ve günün sonunda kademelerin boş kalmaması gerekir.
kârda Bu noktadan sonra “çok iyimser” senaryodur. Talep kat sayısı ve dağıtım yapısı böyle bir seriyi doğal olarak desteklemiyor. Yine de genel borsa coşkusu, sertifika özelinde akışkan PR ve projeye ilişkin beklentileri birleşirse şaşırtabilir; fakat olasılık baz senaryoda düşüktür.
Kısa cevap: Bu talep ve dağıtım kompozisyonuyla 1–2 tavan makul, 3–4 tavan piyasa şartına bağlı, 5+ tavan olası ama zor. 1–2 gün mümkün; 3–4 gün senaryo koşullu; 5+ gün için çok iyimser hava gerekir
Açılış Günü—İşlem Tekniği: PÖİP, Serbest Fiyat, Hızlı Kademeler
DMLKT’nin Piyasa Öncesi İşlem Platformu’nda (PÖİP) açılması bekleniyor. PÖİP, teknik olarak klasik pay pazarlarıyla benzer bir işlem çerçevesine sahip olsa da yeni enstrümanlarda ilk gün “serbest fiyat” açılışları görülebilir. Borsa İstanbul, ilk işlem günü kurallarını ve baz fiyat/price band detaylarını resmi duyurusunda açıklar; yatırımcıların o duyuruyu esas alması şarttır.
İlk gün için pratik notlar:
Açılış seansında fiyat keşfi hızlı olur; ilk tek seans tavana gidilirse kademeler boşalabilir.
T+2 takas disiplinini unutmayın; kredi—teminat etkisi kısa vadeli davranışları etkileyebilir.
Devre kesici ve marj kuralları duyuruya göre işlemeye devam eder; derinlikte ani çekilmeler fiyatı milisaniyelerde %3–5 oynatabilir.
“İlk gün—ilk hafta” için üç senaryo
1) Güçlü risk iştahı senaryosu
Açılış: 7,59 TL’den %10 primle başlar.
Akış: İlk saat içinde tavan—çözülme—yeniden tavan denemeleri zor ama olabilir; gün sonunda tavan kapanış.
Devamı: 2. gün yeniden tavan; 3. gün sabah tavan denemesi, öğleden sonra çözülme.
Tavan sayısı: 2–3 gün.
Tetikleyiciler: BIST genel pozitif hava, sosyal medyada güçlü sahiplik, düşük hacimde hızlı alım.
2) Denge arayan baz senaryo
Açılış: %5–10 primle start.
Akış: İlk saat tavan denemesi gelse de kâr satışlarıyla gün içinde %5–10 aralığında salınım; kapanış tavan altı.
Devamı: 2. gün yatay—hafif yukarı, 3. gün reel alıcının ayıklanması, 4–5. gün trendin netleşmesi.
Tavan sayısı: 1 (en fazla 2).
Tetikleyiciler: Geniş dağıtım, kısa vadeli realizasyon, “sertifika = hızlı zenginlik” algısının kırılması.
3) Zayıf risk iştahı—baskı senaryosu
Açılış: %0–5 prim (hatta zaman zaman baz fiyata yakın).
Akış: İlk saatte kısa tavan denemeleri, ancak yüksek satış duvarları; günün kalanında %0–5 bant; kapanış tavanın altında.
Devamı: 2–3. gün daha çok trade—az hikâye, gerçek alıcının toplaması halinde kademeli yukarı.
Tavan sayısı: 0–1 gün.
Tetikleyiciler: Haber akışındaki belirsizlik, piyasa genelindeki satış dalgası, sertifikaya özgü yanlış anlaşılmalar.
Neden Sınırlı Tavan?
Bazı halka arzlarda 10+ tavan serisi görülebiliyor; neden DMLKT’de daha temkinli bir beklenti çiziyoruz?
Dağıtım geniş: 700 binden fazla hesapta küçük tutarlar. Bu, ilk gün—ilk hafta kâr alma davranışını besler.
Ek satış büyük: Ana arzın neredeyse yarısı kadar ekstra pay. Kıtlık hikâyesi azalır.
Enstrümanın doğası: Sertifika, proje—metrekare değerine bağlıdır; “hızlı büyüme—kârlılık—temettü” ekseni yoktur.
Talep çarpanı: 1,87x/1,28x; güçlü ama manik değil.
Bu dört madde, uzun “limit up” serilerini zorlaştıran temel faktörlerdir. Yine de piyasa psikolojisi bazı dönemlerde rasyonelin önüne geçebilir; bu yüzden “imkânsız” demiyoruz — yalnızca olasılık ağırlığını doğru yere koyuyoruz.
Orta—Uzun Vadede Fiyatı Ne Belirler?
Proje takvimi ve ilerleme haberleri: İnşaat hızı, teslim tarihleri, ruhsat—teslim süreçleri.
Konut piyasası ve enflasyon: Metrekare değerinin TL karşılığı, genel fiyat düzeyi.
Emlak Konut’un projeyi yönetim disiplini: Şeffaflık ve periyodik bilgilendirme, güveni artırır.
Sertifika—daire dönüşüm mekanizması: Daireye dönüşüm için gereken sertifika miktarı ve başvuru süreçleri yaklaştıkça biriktirme talebi artabilir.
Likidite—derinlik: Zamanla yatırımcı yapısının homojenleşmesi, “sıcak para”nın azalması fiyatı daha istikrarlı kılar.
Yatırımcı davranışları: “Flip mi, biriktir mi?”
Kısa vade—flip yaklaşımı: Açılışta veya ilk tavan—çözülme döngülerinde hızlı al—sat peşinde koşar. Avantaj: Volatiliteden faydalanma. Risk: Devre kesici—kademesizlik—slippage.
Orta—uzun vade—biriktirme: Proje takvimini gözetip aylık düzenli alım yapan yatırımcı, metrekare hakkı biriktirmeyi hedefler. Avantaj: Ortalama maliyet, proje değerlenmesiyle uyum. Risk: Piyasa koşulları bozulduğunda fiyat gerilemelerine sabır gerektirir.
Hangi yaklaşım olursa olsun, enstrümanın doğasını (pay değil—sertifika), Borsa duyurularını ve proje bilgilerini esas almak gerekiyor.
Strateji notları: İlk gün—ilk hafta için pratik rehber
Kuralları okuyun: Borsa İstanbul’un DMLKT için yayımlayacağı ilk işlem günü—marj—devre kesici—baz fiyat duyurusu nihai referanstır.
Hesap boyutunu abartmayın: Geniş dağıtımda hızlı satışlar gelir; yüksek kaldıraç—kredi kullanımı hatayı büyütür.
Emir tiplerini bilin: İlk dakika “piyasa” emri fiyata atlar; limit ve koşullu emirler daha kontrollüdür.
Stop—kâr planı yapın: “Alırsam nerede satarım, satamazsam nerede vazgeçerim?” sorusuna önceden cevap verin.
Sosyal medya gürültüsünü süzün: İddialardan çok resmi veri—duyuru—proje takvimine bakın.
Son söz: DMLKT’de Rasyonel Beklenti, “Denge + Seçici Tavanlar”
DMLKT halka arzı, tam satılan çok büyük bir işlem. Emlak Konut imzası ve gayrimenkul sertifikası formatı nedeniyle geniş kitle ilgi gösterdi; 726 bin kişiye dağıtım bunu kanıtlıyor. Fakat ek satışın büyüklüğü ve nihai talep çarpanının sınırlılığı, ilk günlerde uzun bir tavan zinciri yerine denge arayan—volatil bir fiyatlamayı daha olası kılıyor.
Makro özet:
1–2 tavan: Makul—yüksek olasılık.
3–4 tavan: Piyasa risk iştahı şart; mümkündür ama garantisi yok.
5+ tavan: İyimser—nadir bir senaryo; güçlü dış destek gerektirir.
İlk günlerde emir disiplinine, duyuru okumaya ve risk yönetimine odaklanan yatırımcı, bu yeni enstrümanda daha sağlıklı karar alır. Unutmayın: DMLKT bir proje sertifikasıdır; kısa vadeli “flip” fırsatı sunsa bile esas değeri, proje ilerledikçe ve konut piyasasının seyrine göre ortaya çıkar.